Voilà un sujet épineux que l’on démine fréquemment chez Consultimo : faut-il acheter ses locaux professionnels avec sa société ou à titre privé ? Et quid de la SCI ? S’agit-il réellement d’un bon plan lorsque l’on souhaite créer et transmettre un patrimoine immobilier professionnel ?

Si, comme d’habitude, le choix final vous revient, la problématique de la SCI est suffisamment intéressante pour que l’on daigne s’y attarder quelque peu. Sans vous assommer avec un dossier de mille pages, répondons maintenant, de façon succincte, aux quelques questions que vous pouvez vous poser.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Sur le papier, c’est assez simple : une Société Civile Immobilière réunit plusieurs personnes (au moins deux, physique ou morale) pour faire l’acquisition d’un bien immobilier. Chacun des associés détiendra des parts sur cette société ; mais c’est bel et bien la SCI qui sera considérée comme propriétaire des biens acquis.

Il s’agit par conséquent d’une solution alternative pratique pour toute entreprise qui souhaite acquérir ses locaux ; concrètement, la SCI met à disposition de l’entreprise les biens achetés par l’entremise d’un bail commercial 3-6-9 par exemple (les périodes triennales, qui, à l’issue d’une d’entre elles, donnent droit au locataire de résilier son bail).

Comment créer une Société Civile Immobilière ?

Qu’importe qu’il s’agisse d’une SCI familiale ou d’une SCI pour acquérir des locaux professionnels : la démarche est identique (et nous ne conseillerons que trop de vous faire accompagner dans sa création).

Il est ainsi nécessaire de :

  • Rédiger les statuts comme pour n’importe quelle société (où s’articuleront notamment les rapports entre chaque associé) ;
  • Annoncer la création de votre SCI via une publication légale.
  • Enregistrer ces statuts auprès de votre CFE…
  • … puis auprès de votre Greffe du Tribunal de commerce ;

Quels éléments doivent apparaître dans les statuts d’une SCI professionnelle ?

Rien de bien extraordinaire en vérité ! Ou en tout cas rien qui ne risque de vous poser de problèmes. Quoi qu’il en soit, différents éléments doivent obligatoirement apparaître dans les statuts (article 1835 du code civil). Il s’agit de :

  • La forme de la société ;
  • Son objet ;
  • Son appellation ;
  • Son siège social ;
  • Son capital ;
  • Sa durée ;
  • Ses modalités de fonctionnement ;
  • Les apports de chaque associé.

Quels avantages d’acheter son local professionnel en SCI ?

Plusieurs en vérité, et ils méritent que vous vous y attardiez sérieusement :

  • Vos locaux sont normalement à l’abri de toute procédure qui pourrait impacter votre entreprise ;
  • Votre SCI peut être détenue par plusieurs associés (au moins deux, comme énoncé plus haut), voire par une autre société;
  • Vos intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers ;
  • La SCI peut opter – ou non – à la TVA;
  • La SCI peut opter – ou non – à l’impôt sur les sociétés (possibilité assujettie aux conditions et à la nature du propriétaire).

Quels désavantages pour l’acquisition de ses bureaux en SCI ?

Ce n’est pas un statut miracle – certains désavantages sont ainsi à prendre en considération :

  • Les frais d’acquisition et les éventuels emprunts ne sont pas déductibles du résultat de votre activité (au contraire d’une acquisition immobilière par votre entreprise propre) ;
  • Vos locaux sont amortissables par la SCI à l’IS.

Quelle fiscalité pour ma SCI professionnelle ?

Avant de détailler quelque peu, faisons un premier constat : les loyers encaissés par la SCI ne représentent rien d’autre que son chiffre d’affaires… D’où l’importance de formaliser tout cela sous la forme d’un bail commercial ou civil, comme nous l’avons évoqué précédemment !

Deuxième constat : la SCI ne dispose pas de fiscalité si elle n’opte pas pour l’impôt sur les sociétés.

Creusons ici les points de détail concernant l’IS ou l’IR :

  • Si la SCI reste à l’impôt sur le revenu, deux cas possibles : soit les associés sont des personnes physiques, ce qui ne présente que peu d’intérêt en termes d’optimisation fiscale ; soit la SCI est détenue par une autre société, et dans ce cas, il est possible d’amortir ses bureaux !
  • Si la SCI opte pour l’impôt sur les sociétés, ses produits sont imposables et ses charges sont déductibles ! Petite précision : le bien peut être mis en amortissement.

D’autres questions sur l’achat d’un local professionnel en SCI ?

Difficile de tout aborder concernant la SCI sans rédiger un long dossier ; néanmoins, si vous avez d’autres questions concernant l’achat d’un local professionnel, ou si vous êtes intéressé par l’un de nos biens immobiliers, prenez votre téléphone et appelez-nous sans attendre !

Pour toute demande : Contactez-nous !


Pour en savoir-plus, voir nos pages éditoriales : Immobilier d’entreprise BordeauxInvestir en immobilier d’entreprise

Tendances et conseils : L’immobilier ancienL’immobilier neufLa loi PinelLe bail commercialLe bail précaire ou dérogatoireLe bail professionnelLe bail civil