Parmi les nombreux articles récents consacrés au coronavirus, certains se sont efforcés d’analyser ses impacts sur le marché de l’immobilier ; néanmoins, plus rares sont ceux qui se sont focalisés sur l’immobilier d’entreprise, et notamment sur le local (c’est-à-dire, en ce qui nous concerne, Bordeaux et sa région).

Cela tombe bien, c’est précisément cette question que nous allons traiter ici :

Le COVID a-t-il eu une influence significative sur le marché de l’immobilier d’entreprise à Bordeaux ?

À première vue, on pourrait le penser – le marché des bureaux en Île-de-France est par exemple impacté d’un coup d’arrêt significatif, avec une évolution négative des valeurs locatives, une apparente suroffre et des retards dans la livraison de locaux professionnels.

Toutefois, ce n’est pas ce que nous observons pour l’instant.

L’écosystème bordelais semble relativement résilient – malgré une légère baisse sur les loyers au centre-ville, les prix restent stables et augmentent même dans certains secteurs.

Les entreprises sont toujours autant attirées par la capitale girondine !

Evidemment, il convient de rester prudent dans l’analyse que nous allons vous livrer – cela vaut pour une situation à un instant T, mais rien n’indique que ces éléments ne vont pas fluctuer en fonction des évolutions économiques, financières ou sanitaires dans les mois à venir…

Le COVID, une parenthèse dans l’immobilier d’entreprise bordelais ?

C’est effectivement l’impression que l’on peut en avoir chez Consultimo. La période du confinement a bien évidemment mis en pause un certain nombre de projets chez les professionnels – notamment l’achat ou la location de terrains ou de bureaux – tandis que d’autres se sont retrouvés avec d’importantes difficultés financières à gérer pendant et post-confinement, ce qui a complètement stoppé leurs projets d’acquisition.

Plus globalement, on peut déplorer un certain manque de confiance sur le marché de l’immobilier d’entreprise, mais cela est tout à fait logique : bailleurs comme investisseurs manquent encore de visibilité sur les impacts économiques de cette pandémie sur les entreprises. De plus, le spectre de la crise économique n’est pas très loin ; les prémisses sont là, mais la vague ne s’est pas encore abattue avec pertes et fracas…

Ce qui explique peut-être le sursis bordelais ?

Car malgré les difficultés précédemment énoncées, et contrairement à ce que l’on pourrait croire, le marché de l’immobilier d’entreprise se porte plutôt bien à Bordeaux : son attractivité ne se dément toujours pas et les projets momentanément gelés sont concrétisés en ce moment-même.

Dans quelle mesure d’ailleurs ?

Une importante demande locative à Bordeaux pour l’immobilier professionnel

C’est un fait indéniable : la majeure partie des demandes immobilières pour le marché professionnel bordelais sont relatives à de la location (environ 80% selon nos chiffres), l’achat de locaux restant minoritaire.

Concernant les biens, ce sont les bureaux qui sont les plus demandés (aux alentours de 50%), le reste se répartissant entre les commerces (20%), les entrepôts et les locaux divers. Élément intéressant à noter : la superficie de la plupart des bureaux fait moins de 300m², ce qui confirme l’importance du rôle des TPE et des PME dans le tissu économique bordelais.

Nous vous disions en introduction que les prix demeurent stables, voire augmentent dans certains secteurs : le loyer moyen pour les surfaces de plus de 1 000 m² a ainsi augmenté d’environ 10% au centre-ville de Bordeaux, qui reste un secteur de choix pour nombre d’entreprises, suivi de Pessac (qui enregistre environ 2% d’augmentation) et de Mérignac (avec une hausse de 1,4%).

Le bilan n’est cependant pas totalement positif : les commerces qui n’entrent pas dans cette catégorie enregistrent 5% à 6% de baisse sur les loyers, notamment – et justement – au centre-ville. La faute au COVID-19 ?

La situation est peut-être plus subtile que cela.

Si le confinement n’a certainement pas arrangé la chose, deux autres éléments concomitants expliquent cette baisse :

• Le mouvement des Gilets Jaunes, qui a produit un impact économique sur les entreprises du secteur (les commerces ont perdu environ 50% de leur chiffre d’affaires pendant les manifestations).
• Un grand nombre de transactions immobilières fin 2019, qui s’est logiquement traduit par une période de calme durant le premier trimestre 2020.

En dépit de ces quelques projections négatives, les perspectives sont toutefois prometteuses pour le marché de l’immobilier professionnel bordelais !

Des projets qui vont dynamiser l’immobilier d’entreprise

Ceux qui connaissent bien la région ne seront pas étonnés d’apprendre qu’un certain nombre de projets se préparent dans les coulisses :

• Bordeaux-Euratlantique d’abord, avec de nombreuses livraisons prévues en 2021, pour 2,4 millions de m² supplémentaires (dont beaucoup de bureaux) ;
• Le réaménagement des Bassins à Flot, qui a permis l’installation (et permet encore) l’installation de nombreuses entreprises et d’établissements scolaires ;
• L’essor de l’Aérocampus à Pessac et de l’Aéroparc à Mérignac.

En sus, plusieurs chantiers liés aux transports sont appelés à revitaliser plusieurs secteurs entiers de la ville :

• Les travaux d’aménagement de la 3^ème voie de la rocade, qui devrait soulager (au moins partiellement) les encombrements de trafic ;
• Les extensions des différentes lignes de tram, notamment celle de la ligne A, qui sera prolongée de 5 km jusqu’à l’aéroport de Bordeaux, avec de nombreux locaux professionnels en construction aux abords de la ligne.

De quoi rester relativement confiants face à l’avenir malgré les embûches qui ne manqueront pas de survenir…